Modelo de valoración sostenible del suelo, según el desarrollo del planeamiento urbanístico, mediante la aplicación del flujo de caja libre descontado al WACC

Abstract

El suelo es un recurso natural, económico y no renovable. Para que la valoración económica del suelo urbanizable, cumpla con los parámetros que supone el desarrollo territorial y urbano sostenible, es fundamental que la determinación de su valor se realice también de forma sostenible. Esta tesis pone de manifiesto que, para valorar el suelo urbanizable de forma sostenible, es necesario eliminar de la valoración todos los elementos especulativos que hacen crecer su valor de forma artificial y no considerar expectativas urbanísticas de difícil o imposible realización. La valoración ha de basarse, estrictamente, en el aprovechamiento urbanístico que le otorgue el grado de desarrollo y ejecución del planeamiento urbanístico. La metodología de valoración utilizada en esta tesis, tiene en cuenta estas condiciones y está basada en el modelo de valoración de proyectos de inversión por el descuento del flujo de caja libre, considerando, como tasa de descuento, el coste medio ponderado del capital (WACC). Para el cálculo de la prima de riesgo, se ha diseñado un modelo desarrollado en dos etapas: en la primera se han obtenido las ponderaciones que tienen los distintos niveles de riesgo, mediante el método del Proceso Analítico Jerárquico (AHP); en la segunda, se han obtenido los valores numéricos de las primas de riesgo en cada estado urbanístico.

The land is a natural, economic and non-renewable resource. In order to land for development valuation could keep to the parameters of the territorial an urban development, the assessment have to make by sustainability way. This thesis is about this question. It is established that in order to land valuation sustainable way is necessary remove all speculative elements that could make increase the value by artificial way. Also, it is necessary no consider unlikely and impossible urban expectations. The valuation has to make considering only the urban use given by the grade of the urban planning development and execution. The assessment methodology used in this thesis is the model by discounted cash flow to Weighted Average Cost of Capital (WACC), used to assess investment projects. The risk premium has been calculated by two steps: the first, by Analytic Hierarchy Process (AHP) and the second, by obtain the numeric values of the risk premiums in each urban stage